Predaj nehnuteľnosti
Predaj nehnuteľnosti je zložitým procesom, nakoľko sa počas neho objavujú mnohé skutočnosti, ktoré je potrebné zabezpečiť.
Ak ste predávajúci a máte šťastie, že o Vašu nehnuteľnosť prejaví záujem kupujúci, ktorý disponuje hotovosťou, stane sa tento proces jednoduchším, ale aj tak vyžaduje súčinnosť oboch strán a niekoľko po sebe nasledujúcich právnych aj administratívnych úkonov, ktoré musia byť zrealizované v správnom poradí.
Pri predaji nehnuteľnosti je prvým úkonom konzultácia s maklérom, kde sa urobí obhliadka bytu/domu/pozemku/budovy a v tomto kroku sa stanovuje budúca predajná cena.
Častokrát predávajúci nemá predstavu, akú má daná nehnuteľnosť presnú hodnotu, a taktiež nedokáže vyhodnotiť, či v reálnom čase bude existovať kupujúci, ochotný zaplatiť prvotnú nastavenú cenu predaja. V tomto bode je osoba makléra veľmi dôležitá, nakoľko dobrý maklér denne robí obhliadky s kupujúcimi, ktorí už si v aktuálnom čase vyberajú pre seba nehnuteľnosť, a vie porovnať, či po zaradení novej nehnuteľnosti do svojej ponuky môže osloviť aj niektorých „hotových kupujúcich“, prípadne tých, ktorí čakajú, kým sa vhodná nehnuteľnosť objaví na trhu a či cena, ktorú požaduje predávajúci, bude akceptovateľná, aby sa z nehnuteľnosti nestal „ležiak“, z ktorého si fotky síce každý pozrie, ale na obhliadku nepríde, lebo neakceptuje cenu. Dohoda s maklérom na predajnej cene je najdôležitejším momentom celého procesu.
Následne sa podpisujú zmluvy o sprostredkovaní, ktoré sú nevyhnutné pre spoluprácu oboch strán, nakoľko maklér bez písomného súhlasu vlastníka nesmie vstupovať do nehnuteľnosti s tretími osobami – záujemcami o kúpu, lebo by porušil zákon a hrozila by mu pokuta.
Potom sa ponuka zverejňuje na internete a maklér oslovuje aj záujemcov z databázy, a začínajú obhliadky.
Cenotvorba pri predaji sa riadi - dopytom na trhu, stavom nehnuteľnosti, faktom, či je alebo nie je na nehnuteľnosti ťarcha – úver, vecné bremeno, právo dožitia, maloletý vlastník, prípadne iné zapísané fakty na liste vlastníctva.
V prípade, že kupujúci chce na kúpu čerpať hypotekárny úver, zdvojnásobuje sa počet úkonov do samotnej realizácie obchodu, a čas sa taktiež predlžuje.
V tom prípade musí predávajúci akceptovať dlhšiu dobu rezervácie, poskytnutie dokumentov o nehnuteľnosti pre banku – pôvodnú zmluvu, ktorou nadobudol byt/dom, občianske preukazy všetkých vlastníkov, vyžiadať potvrdenie o veku stavby, a umožniť znalcovi vstup do nehnuteľnosti pre nafotenie pre účely znaleckého posudku.
Po odovzdaní celej zložky, ktorá musí obsahovať aj návrh kúpnej zmluvy – prostredníctvom makléra do banky, čakajú všetci na výsledok spracovania – od 1 do 3 týždňov. Častokrát sa stane, že podmienky, ktoré určí banka kupujúci neakceptuje a ide požiadať o hypotéku aj do ďalších bánk. Maklér vždy predávajúceho informuje o aktuálnom stave celého procesu.
Po schválení úveru je potrebné, aby predávajúci podpísali pre kupujúcich Zmluvy o zriadení záložného práva v prospech hypotekárnej banky, aby banka mohla prikročiť k čerpaniu úveru po zapísaní plomby na list vlastníctva, a tento krok je nevyhnutný, aby predávajúci dostal peniaze za nehnuteľnosť.
Tohto úkonu sa netreba báť, tento úkon je len na 30 dní, lebo po zapísaní ťarchy a prepise nehnuteľnosti na nových vlastníkov sa stáva Zmluva o zriadení záložného práva pre predávajúceho už bezpredmetnou.
Po vyplatení celej kúpnej ceny je ešte potrebné absolvovať maratón prepisov – a to u správcu bytového domu, u poskytovateľa elektriny, plynu, prípadne vody, ak ide o rodinný dom. Až potom, po podpise odovzdávacieho protokolu je predaj ukončený a posledným dokumentom je doručenie Rozhodnutia z katastra, že nehnuteľnosť bola prevedená na nového vlastníka.
A potom máte pokoj, až do momentu, kedy treba podať daňové priznanie, že ste nehnuteľnosť predali, a odhlásiť sa na Mestskom úrade z povinnosti platiť za odvoz odpadu a za ročnú daň z nehnuteľnosti.
Takže toľko v zjednodušenej forme, viac osobne pri predaji Vašej nehnuteľnosti.